北京房(北京楼市，最悲催的房产置换群体)

前几天，有粉丝咨询买房违约问题，这个案例有一定的代表性，很大程度上能反映现在房产置换群体面临的问题，给大家做个简单分享。

23年9月，北京发布认房不认贷政策，该粉丝原本就考虑换房，在政策出台后，担心房价上涨，于是快速出手，买入一套东城的三居室。不仅如此，当时买房担心抢不到，还加了几十万。

如今24年4月了，虽然该粉丝购买小区的房价没降，因为也没新成交，但评估价显示已经降了200万。于是该粉丝跟卖家提出解约，卖家要求赔偿200万损失。

类似这个案例的情况，有不少粉丝都咨询过，在这里统一给大家做个简单分析。说几点看法：

其一，作为置换群体，部分买房人面对现在的房产市场形势，心里有点慌。

该粉丝的描述，有很强的代表性。刚出政策时，担心房价快速上涨，市场火爆，加价也要买入房子。

等到买入房子，发现换房的人多，买房的人多，卖房的人更多，房价表现一天比一天差，甚至有点跌跌不休的架势。此时，就开始纠结，心里长草-慌了。

观望一段时间后，发现房产行情还没起来，对房价整体没有信心，于是很自然的就想解约。

这会想解约的置换群体买房人，主要有两种情况：

一是买了房，要卖的房子也卖掉了。看着买到手的房子，价格下跌，心里难受，辗转反侧，想违约。

二是买了房，要卖的房子卖不掉，换房计划一下子就卡住了，再加上房价下跌，纠结反复，就跟卖家提解约。

其二，作为买房人，权衡履约和解约，哪个成本更高。

从买房人角度看，如果履约，就得面对房价可能下跌的风险，或者房价已经下跌了一大截。此时，如果房价下跌金额，高于解约赔偿金额，尤其是大幅度高于解约赔偿金额，从利益角度权衡，解约似乎是个理性选择。

如果违约，就得赔偿卖房人定金，甚至是20%的购房款，这个赔偿金额就有点高，违约成本高企。如果违约赔偿金额超过房价下跌金额，解约就不划算了。

上面这两个方案分析，相信大部分人也会计算。

此外，现在房价下跌，体现为浮亏；现在违约，变成实际亏损，成为沉没成本，永远存在。

刚买完房，价格就下跌了，不管谁遇到这种情况，肯定都难受。但只要不卖掉房子，亏损就是纸面亏损，不是实际亏损，等几年后再卖房的时候，房价很可能又涨回去了。

反之，如果违约卖掉房子，尤其是需要赔偿20%的违约金卖掉房子，这部分就是实打实的亏损，马上体现出来，不管后面如何操作，这部分沉没成本，永远存在。

其三，根本上是对北京房地产市场的信心问题。

对于解约与否，之所以纠结，根本原因是对未来房地产走势的判断。如果担心未来房价下跌，那肯定是现在违约合适，赔钱、走人；如果认定未来房价还会上涨，那肯定履约更合适。

违约、履约选择背后，体现的是对北京楼市的信心。

北京是最核心的城市，虽然一时房价出现下跌，但长期来看，只要经济还要继续发展，房价必然上涨。

如果北京的房价停滞了，那么经济发展基本也会同步。

其四，置换群体房子卖不掉，有替代方案。

当下的北京房产市场，行情很差，卖房很难。想要把房子卖出高价，就更难。同时，因为房价很低，且有砍价空间，适合买房。

如果不是十万火急，着急用钱，就干脆把房子下架，先别卖了。

如果要换房，房子实在卖不掉，也有替代方案，可以解决买房资金问题。