负资产(房子将慢慢变成“负资产”)

伴随着房价的持续上涨，中国房地产总市值也水涨船高，但迄今为止并没有一个非常科学的统计数据。中国地产规模究竟有多大2018年11月18日第九届财新峰会现场，潘石屹讲到，“中国房地产的市值是65万亿美元，约450万亿人民币。”

此外值得注意的是，按照图示数据，中国房产总市值已超过美国+欧盟+日本总和。数据显示，美国房产总市值为30万亿美元，欧盟为20万亿美元，日本为10万亿美元。

天量的房市规模背后，是高房价和高货币发行量，中国的M2广义货币发行总量折合美元在28万亿美元，美国为14.5万亿美元，日本在9.4万亿美元，中国广义货币总量远超过美国+日本的量。

巨大的货币发行量就是风口，把楼市这只猪，吹到天上去。

结论：中国的房地产总市值之大，泡沫之严重，已经到了无以复加的地步。

一、“房住不炒”形成楼市上限

近日孙宏斌的演讲《如何看待接下来的房地产政策》一文中，提了9个判断，其中有二条直接是对地产政策的判断：

判断1：不让经济过度依赖房地产，或是"国策"；

判断2：期待调控放松这不太可能；

判断3：16万亿规模或会保持很多年；

判断4：房企主战场之变：从抢增量到抢存量；

判断5：结构性风险在于三四线城市；

判断6：严厉组合拳调控，让行业风险更小；

判断7：“品牌、产品、服务”是综合竞争力；

判断8：并购解决风险最快，银行要支持并购；

判断9：5年后TOP5占行业30%左右。

在严格调控下；一方面，确实看到全国房价开始平稳甚至下挫，另一方面，也看到房企日子越来越难过：

据人民法院网站消息，截至10月27日，今年宣告破产的房企已经增加到408家。也就是说，全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。其中主要的原因在于融资出现困难。

这是自1998年以来房地产六轮调控最不寻常的一年，即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的恶劣环境之下，都没有爆发过这样的破产潮。

国家地产行业调控上，显示出巨大的信心与决心。

二、房子可能成为负资产

一方面是政策调控降温，另一方面，也要让房子不再成为致富的手段，今年起，房子第一次成为一种“负资产”。

负资产的意思是：持有成本高于持有的收益，比如你买了100克黄金，如果黄金价格没有涨，你放在银行保险箱里，一年保管成本就是1000元，黄金就是负资产，它没有产生增值，反而一年付出1000元的成本。

如果是银行的存款，这样的情况，就是负利率。

有专家说：房子在20年后会成为负资产，但实际上，用不了20年，当下贷款利率，就超过房子的收益率，炒房的收益主要来原于二块：

一块是：房价上涨，一块是：房租的收益；

以中国房地产测评中心近日发布的《2019年10月中国城市住房价格288指数》报告显示，其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1544.4点，环比持平，同比涨幅为3.81%。

换句话说：全国房价出现“停涨”，与上个月相比，停止上涨。

我们再看一下决定房贷利率的LPR，目前还处于：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。所以借钱的成本，远高于房价上涨的收益.....

再看“房租收益”，买来房，租出去，也会形成收益，如果房租比较高，也很划算，每月当收租婆，房子就是会生金蛋的鸡，房租就是金蛋。

上海易居房地产研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》中，今年一季度，50个城市 租金收益率平均为2.4%，环比下降4%，同比下降7%，这些城市，还是租金回报率排名靠前的城市，如果以租金收回成本，平均需要40年时间。

租金收益率最高的五个城市分别为西宁（3.7%）、乌鲁木齐（3.7%）、韶关（3.6%）、牡丹江（3.4%）、银川（3.4%）。

四个一线城市的租金收益率分别为广州（1.9%）、北京（1.8%）、上海（1.8%）、深圳（1.6%）。都没有超过2%

我们再把上面负资产的概念捊一遍：

房子的收益=房价上涨+租金上涨

房子的成本=贷款利息付出+首付的机会成本

为了计算简单，我们去掉首付款的机会成本，即你不买房，首付款可以存银行或者做理财，形成的收益。

收益：是2.4%，平均租金2.4%，目前房价环比持平，房价收益是“零”

成本：贷款成本在4.85%，（5年期以上LPR为4.85%。）

那么负收益在2.45%（4.85%-2.4%），如果在一线城市，一年的纯负收益可能达到3%以上。

如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢

在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。

房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。

投资的底线就是不亏，如果是负收益，对巨量的炒房族来说，是不是一种焦虑与隐忧而且从孙宏斌的判断看：房住不炒的国策，会持续很久，放松调控的希望基本没有。

三、房租收益可能进一步下滑

今年起，一线城市的写字楼空置率迅速上升，根据世邦魏理仕发布的报告显示，今年上半年，上海写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。

空房子多了，租金就下来了，租金报价与有效租金同步下行，当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

最近看到这个网络截图，让我大吃一惊！在深圳，号称是科技发动机的南山区写字楼居然很多不到一百！

根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

其实这并不是什么秘密，早从去年开始关于深圳写字楼的空置率高的消息就频频爆出。

为什么会出现这样的情况写字楼的租金明明已经大降价了，为什么那些租客还不回来！

公司效益不好，员工收入自然下滑，都市租金市场相当于釜底抽薪，写字楼租金是风向标，传导到个人租房市场一般在3-6个月。

还有就是…………很多企业已经不在了！

尾声

接下来几年，除非经济加速下跌，否则很难再看到地产过去十年，那怕三年的盛景，地产已经透支了民间消费力，甚至制造业的实力。

从投资角度考虑，本文开始提出“高房价”和“高货币发行量”，如果货币投放量依旧维持在较高水平，而房价不涨，资金肯定要找出路，钱流到哪里，哪个板块就涨，大类资产上，如果地产不动，而资金出海又有限制，估计，银行传统理财产品、黄金和二级市场，未来可能是一个春天。