房价的本质(房价的本质是什么)

房子的本质是什么它仅仅是一堆钢筋混凝土土吗它仅仅是土地吗它仅仅是财富和地位吗它仅仅是金融工具吗它仅仅是热钱蓄水池吗非也，这些认识不是流于表面，就是趋于片面。那它的本质究竟是什么

这里先要谈一个前提，就是我讲的房市的本质，实际讲的是中国的房市。有人问，房地产还分国家吗当然，如果连这个都不明白，那就更是门外汉了。任何没有前提的真理都是谬论，因此，我们必须要强调这个前提，中国的房市。

那么中国房市的本质到底是什么呢原谅我词汇的贫乏，想了半天也没想出来一个准确的词汇去概括，真有点“道可道，非常道”的感觉。像老子所言“有物混成，先天地生，......，吾不知其名，强字之曰道。”那我也就对中国房市的本质勉强起个名字吧，就叫“治国利器。”对，房子的本质就是治国利器，初听起来可能觉得有些莫名其妙，就像马克思那个“社会关系的总和”一样有些让人摸不着头脑。不过，别着急，等我慢慢分析分析你就明白了。

仁者见仁，知者见知。

房价的本质（一）：治国之利器

文章有点长，耐心看完，对于看懂的人来说，此文价值百万。

那么中国的房市到底是什么情况，我来谈谈我的看法，好坏对错各位看官自行判定。

国之利器本来是不可轻易示人的，大家都懂得敏感，只能简单说几句吧，明不明白就看你了。

这个“治国利器”的概括，当然也是有历史性的，在过去的几十年和未来十年内，基本上 是可以支配整个房地产市场的发展规律的，但十年之后就不好说了，因此，这个时间性也是它的一个前提。从这个前提可以看出，十年左右，也许更快，房地产市场就要发生巨大的变化了。当然，我没说巨大变化就是大跌或崩溃，我才不会像那些书呆子一样那么傻那么天真呢，一看涨的厉害，就喊要暴跌要崩溃。脑袋一根筋，如何全面看问题呢

治国利器，可能让人不容易理解，那么下面咱就展开来详细说说，为何它的本质是治国利器，治国利器表现在那些方面。

在正常情况下，房地产作为一个实体的产业（我知道有很多人反对，但它就是实实在在的实体，上到家居装修，下到石子水泥那样不是实体），很多国家很多人把它看做一个行业一个产业是对的。再高级些，把它包装成金融工具，也就是把房地产货币化或证券化。也就是说，无论是实体化或金融化，都把它当成一个拉动GDP，促进就业的一个重要工具，这是人们对他的一般认识。但到了中国就不一样了，它的作用大大地放大了，极大地提升了，成为了治国安邦的国之利器。可以说，我们国家这么多年来之所以获得如此空前的发展，秘密就在于对这一国之利器的正确而娴熟的运用。

很多人分析中国经济，用西方的那一套理论来生搬硬套，得出南辕北辙的结论也就不足为奇了。

中国的经济高速发展，准确的说是从2000之后开始的，很多人归结于WTO，其实并不准确。加入WTO当然有很大作用，但人们往往忽略了背后更为重要的一项政策，就是住房市场化。一阴一阳之谓道，WTO是阳的一面，住房市场化是阴的一面，但无数的历史证明，“阴谋”往往在重大事件中起决定作用。

我们知道，一个国家要想发展，首先要做好基础设施建设。栽得了梧桐树，才能引来金凤凰。无怪乎，前几年的政策宣传都是要想富先修路。可是修路这样的基础设施建设可不是一般人能搞定起的，只能靠政府。但政府那时穷的要死，连教师的工资都发布出来，哪有钱先修路啊。所以，摆在政府前面第一个问题就是弄钱。靠税收不现实，一是太少，二是太慢。于是，不知道是哪个天才脑袋一拍，卖地！对啊，政府手里啥都没有，穷的只有地。西方经济学不是说，土地是最大的资本吗抱着金饭碗到处要饭吃。可怎么把土地盘活呢这可谓是时也命也。当时的国企改革正愁着如何把一些国企的社会职能剥离出来呢，同时老百姓对改善住房条件的呼声也是一浪高过一浪。我靠，这不是小孩子穿开裆裤-明摆的事吗，搞市场化改革。于是，这个一石三鸟的深刻地影响中国百年大计就天才政策就横空出世了，也就是从这时候起，中国开启了轰轰烈烈地造房运动。

因此，治国利器的第一功能，就是盘活土地资源，增加财政收入。

中国为何在短短十几年时间赶上了发达国家几十年甚至上百年的发展，根本的政策是土地国有，直接的原因是住房市场化。依靠全世界最大的资源，一穷二白的中国政府一下子成为了全世界最有钱的地主。手里有了钱，就好办事了，于是就开启了人类历史上最大规模的装修地球运动。房地产的财政功能作为它的核心功能，一直持续到现在并将持续进行下去。因此，房地产的繁荣，政府是第一受益者，当然全体国民也是受益者，否则政府没钱那能这么大手笔地投入建设呢因此，除非这一功能衰减甚至被代替，否则房市将一直繁荣下去，那么这一功能有没有可能在将来被衰减甚至替代呢，我们后面再谈。

当然，虽然这是最核心的功能，但如果仅仅是因为这一功能，也算不上治国利器，在长袖善舞中，政府突然发现，原来这个房地产居然还有如此广泛而巨大的作用，以至于对它爱不释手、疼爱有加。

在卖地卖的手发软的时候，房地产的另一个更为重要的功能也体现出来了，就是对经济的巨大推动作用。

房地产不光是买地盖楼那么简单，重要的是它牵扯上上下下几十甚至上百个产业的发展。俗话说，纲举目张，房地产就是整个国民经济的纲，抓起这个纲，整个经济的大网就带起来了。因此，很快被提升为支柱产业的房地产成了促发展，稳增长的重要砝码。在经济高速发展的时候，积极地担负着促发展的龙头作用，在经济不景气的时候，也被动地赋予为稳增长的核心角色。房地产的这一功能，不仅拉动了整个国民经济，同时其买卖过程中的二次征税也成了政府财政收入的重要来源。

因此，增加财政，稳定经济，成了房地产最重要的两项功能。

但国民经济的发展光靠卖地盖房是不行的，终究是有尽头的，最终还是依靠工业化。但没有这两项功能的极大支持，中国的工业化从何而起呢因此，在这一问题上，我们要客观地看待，正是因为这两项优势，中国才在十几年的时间顺利实现了赶美超英的宏伟目标。所以，也可以说，这两项功能是治国利器中最基础最重要的功能，没有这些基础一切都无从谈起。在没有其他支柱支撑前，这一基础作用依然不能变。

当然，既然谈到治国利器，光这两方面功能还算不上治国利器，顶多是起到带动经济发展的发动机的作用。在中国，谈到治国安邦，除了要繁荣经济，让老百姓吃饱穿暖安居乐业外，还要保证社会的和谐稳定。社会的稳定，一方面是金融秩序的稳定，一方面是社会秩序的稳定。

经济要发展，就需要企业的扩大再生产，企业扩大再生产就需要融资贷款，融资贷款就需要增发货币，这就是货币学派的基本主张。这样说，不能说全错，但有些理想化了。货币是自由的，增不增发，增发多少，是由政府这个有形之手说了算，但它流向哪里并不是政府说了算，而是由背后的无形之手决定。资本是没有道德的，逐利第一，哪里利润高，就流向哪里。当这些本来用于实体经济发展的资本没有流向实体，就变成了我们常说的热钱。

热钱，从根本上不是生产资本，属于借贷资本或者说金融资本，它以获得利息或利差为根本目的。当利息低的不足以抵消成本的时候，就以追求利差为目标。因此，可以说，热钱是以利差为目标的金融资本。它流向哪里，哪里的价格就会水涨船高，甚至出现泡沫。热钱对生活资料的炒作会制造通过膨胀，危害社会的稳定。对生产资料的炒作会影响企业的生产稳定，也会间接影响通货膨胀。为了保证生活秩序和生产秩序的稳定，有形之手必须对这些热钱加以约束。虽然不能完全控制，但可以加以引导，引导到既不能影响百姓生活，又不能影响企业生产的领域去。且这个市场还要足够大，能够截留住绝大部分热钱，谁有这个能力呢

有形之手欣喜地发现，还是房地产。

同样的，一石三鸟，既能促进经济稳增长，又能增加财政收入，还能截留热钱。于是，在有形之手和无形之手手拉手的合作下，这些热钱被吸引到了房地产市场，造成了房地产价格的节节攀升。房地产价格的高涨，虽然会增加老百姓的购房成本，但并不会威胁社会稳定。因为，在中国，真正无房可住的人几乎微乎其微。至多是在城市没有房，但在城乡，在农村，大都有房可住，有地可种。虽然可能买不起城里的房，但不至于无家可归。但难道就让热钱肆无忌惮地超高房价吗当然也不是，房价不切实际的疯涨最后还是会威胁金融秩序的安全。但在没有更大的池子情况下，只能先这样维持着，除非有顶替它的更大的池子。当然，这样的池子并非没有，比如股市，曾经高层也想意识到一直这样让房价涨长期来说还是很危险的，14年的时候开始引导资金往股市走，可惜2015年来个去杠杆整个股市直接爆仓，经历过的都知道千股跌停千古涨停是什么滋味；其他再比如农村土地市场，比如人民币国际化市场。

当然，这个热钱的功能也不是很中国，很多人也了解，但另外一个功能就比较中国了，那就是维持社会秩序的稳定。这个对社会秩序稳定的功能，就很中国了，也是治国安邦的重要体现。

很多人说房价现在太贵，可是究竟多贵多少算不贵很多人说不上来。如果真的贵，为何还有那么多人疯狂地购买难道他们都是演员吗当然不是。贵与不贵，不是靠感觉来判断，而是取决于人们的购买力。

有人说，现在的房价，很多人都买不起啊，这就是没有看到购买力的本质。不同的商品有不同的购买力，就好比说，路虎贵不贵贵啊，一般人谁能买得起啊，可依旧能卖断货。香奈儿、爱马仕贵不贵啊，贵啊，一般人买不起啊，可依旧很多人排队买。这就是不同的购买力对应不同商品。

中国那几个一线城市的房价贵不贵啊，贵啊，一般人谁买得起啊，但是依然很多人排队。什么意思呢?因为这些地方的房子就不是卖给一般人的。这些城市的房子就相当于全国商品房市场上的奢侈品，只卖给那些收入排在全国10%左右的人的。是他们的购买力决定了这些城市的房价，而不是看本地的平均收入，更不是看全国人民的平均收入。很多媒体不懂这个道理，在那里瞎胡说，太不专业了。那么，同样的，那些发达的二线城市的房价贵不贵啊，一般人还是买不起，他们是由全国前10—20%收入的购买力决定的。他们觉得不贵，那就是不贵，同样不是由当地平均收入决定的。其他城市的房价以此类推。

那另一个问题来了，生活在这些一线二线城市的人，也有收入低的啊，怎么办只有一个办法努力赚钱。那再努力也买不起怎么办两个办法，当地户口的人买经济适用房或廉租房，这就是为什么这些房只针对当地户口。因为他们生来就是那个地方的人，不可能搬其他地方啊。那外地的人就好办了，要想继续呆着就租房住，受不了了就会老家。如果老家的房子还买不起，那要么申请廉租房，要么继续往下搬，搬到县城或者农村，总有一款适合你。

所以，中国的房地产市场就是个五级商品市场，一线和强二线属于奢侈品市场，价格由中国前20%收入的人决定，当然老外的收入能排前面也行，这是一级市场。若二线和三线城市由之后的20%收入的人决定，构成二级市场。若三线和四线城市由之后20%人决定，构成三级市场。无线城市和县城等构成四级市场，农村构成五级市场。每个级别的市场对应着每个级别的收入和购买力，而在相应级别市场的地方生活收入却达不到的，要么努力赚钱买个偏一点的，要么住经济适用房，要么住往下一级别迁移。

所以，中国的房地产市场问题主要在经济适用房和廉租房，把这一部分做好，社会的大多数人稳定住了，那些有钱人就让他们玩去吧，只要不过分就行。等到有一天养大了，直接一宰杀，来一次二次分配就完了，整个社会就和谐了。